买房是人生一大事（shì），签订（dìng）房（fáng）屋买卖合（hé）同更不可放松警惕，因为买（mǎi）卖双方在专业知识（shí）上信息不对称，有（yǒu）时买方并（bìng）非出（chū）于本意或者不知（zhī）道如何把握合同，以致（zhì）最（zuì）后在合同（tóng）履行（háng）中（zhōng）处于被动地位。因此，在签订房屋（wū）买卖合（hé）同时需（xū）要（yào）多加注意，了（le）解合同（tóng）内容（róng），谨防（fáng）合同陷阱。

签订空白条款需注意（yì）

1．看是否有商品房预售（shòu）许可（kě）证（zhèng）

取得商品房（fáng）预售许可（kě）证必须符合下列条件：

（1）开发企业具有企业法人营（yíng）业（yè）执照和房地产开发企业资质证书（shū）；

（2）取得土地使（shǐ）用（yòng）权证书和使用（yòng）土地（dì）批（pī）准文件；

（3）持（chí）有建设工程规划许可（kě）证和（hé）建设工程开（kāi）工许可证（zhèng）；

（4）已通过竣工（gōng）验收；

（5）供水、供电、供热（rè）、燃（rán）气（qì）、通信等（děng）配套（tào）基础设施具备使用条件（jiàn），其他（tā）配套基础设施和公共设施具备交（jiāo）付使用（yòng）条（tiáo）件或已确定进度和（hé）交（jiāo）付日期（qī）；

（6）物业管理方案已落实。

买现房的好处在于可以比较清楚地了解房屋的现状，可以尽快取得房地（dì）产权利（lì）证书等。购房人可到房地产（chǎn）管理部门核实该商品（pǐn）房预售许可证（zhèng）真假即可，无（wú）商品房预售许可（kě）证对外销售（shòu）房屋的，购买时都（dōu）有隐患，存有不安（ān）全因素。

2．看合同中的土地性质

现在很多房地产开发项目的（de）用地虽然是出让用地，但由于土地性质为综合用地（dì）或（huò）者（zhě）商（shāng）住两用地（dì），导致土地使用年限（xiàn）不是70年，甚（shèn）至有些只有40年。

在购（gòu）买时一（yī）定要看清（qīng）土地是否为出让（ràng）取得以及（jí）土（tǔ）地使用年限是否（fǒu）为70年（nián）。目前法律只是规定住宅到期可自动（dòng）续期，其他非住宅（zhái）性质（zhì）土地一般需缴费续（xù）期。

3．看清楚（chǔ）房（fáng）屋用途

现在有些对外（wài）销售的房屋虽然和（hé）住宅一样，但用途为公寓。

关（guān）于（yú）公寓的界（jiè）定，目前（qián）不是很明（míng）确。明确的（de）是（shì），国家强制标准中对日照的要求（qiú）没有提及公寓一词，只有对住宅的解释（shì）。公寓光照时间不需要满足大寒日有效日（rì）照内满窗日照时间不少于两小时（shí）。另外（wài）公寓（yù）能否作为学区房，目前教育部门（mén）也没有明确的答复（fù）， 因此为了孩子入学购房的要（yào）特别慎重。

4．物业也不能忽视

在签订商品房合（hé）同（tóng）时会与（yǔ）前期物业（yè）公司签订（dìng）物（wù）业（yè）服务合同（tóng），由于开发商与前期物业（yè）公司关系一般比较紧密，物（wù）业公司的声誉，以及物业合同中（zhōng）的很多（duō）约定，也要（yào）仔细（xì）阅读。

虽然成立业（yè）委会后可以解聘物业公（gōng）司（sī），但目前的现（xiàn）实是（shì）很多小区因（yīn）为居住率不（bú）足或者业（yè）主不愿多操心（xīn），业委会的成立遥遥（yáo）无期，导致业（yè）主和物业之间纠纷较多（duō）。

5．车库和地下室或者阁楼的（de）约定

合同签订时，开（kāi）发商承诺（nuò）给（gěi）业主（zhǔ）赠（zèng）送车库（kù）或者储藏室、阁（gé）楼的（de），这些约定一定要写入合同，口头承诺的东（dōng）西往往因为缺乏证据最后不了（le）了之（zhī）。

是否（fǒu）有车库，一定要看规划，而不（bú）是听开发商（shāng）口头（tóu）承诺。另外人防车位也需特别注意。

6．面积的约定（dìng）

这是目（mù）前引发纠纷（fēn）最多的条（tiáo）款，大家（jiā）都认为（wéi）签订合（hé）同后，面积（jī）差（chà）距（jù）超过3%的，可以不（bú）用（yòng）付费，实际这是（shì）错误的。

如果购房人（rén）和开发商有约定，先遵照约定，无约定再按（àn）照规定（dìng）执行（háng）。开发商往往在签订合同时和购房人（rén）进行（háng）约（yuē）定，约定以有资质（zhì）的测绘部（bù）门（mén）出（chū）具的面积（jī）为（wéi）主。

这一做法规避了3%的法定条件。大家一定要看清楚这点（diǎn），可以在合同签订时直接约定面积，明确约定超过多少不再付费。

7．贷款问题的（de）约（yuē）定

开发商往往答应帮助（zhù）购房（fáng）人贷款，但合同却不约定（dìng）无法贷（dài）款可以退房，而是约（yuē）定因为购房（fáng）人（rén）信誉等问题导致不能贷款的，购房人需（xū）一次性付清房款。

可（kě）以先行查询个人（rén）信用或（huò）者（zhě）在合（hé）同中明确约（yuē）定“因无法贷款可以解除合同”。

8．逾期或者赔偿（cháng）的问（wèn）题

开发商和购房人（rén）会在合同中，对双（shuāng）方办证或（huò）者缴纳购房（fáng）款等问题的期（qī）限进行约定，但如果细心就会发现（xiàn），双方违约后（hòu），赔偿的金额是不对等的，合同签订时可要求对等待（dài）遇。

9．交房（fáng）的问题（tí）

交房的条件，一定要在合同中明确。在哪个（gè）验收环节之后，才（cái）可认定完（wán）成交房。验收方式有单（dān）体验（yàn）收、综（zōng）合验收、竣（jun4）工（gōng）验收备案、消防验收等。

单体验收后，有（yǒu）可能小区还处（chù）于建设状态，小区内（nèi）的道路、绿化都（dōu）有可能未完成，居住不一（yī）定方便（biàn），因此（cǐ）需（xū）约（yuē）定（dìng）清（qīng）楚。

10．小区（qū）公共区域和公共部位的约定

开发（fā）商往往会告诉购房（fáng）者，小区内的会（huì）所、健身场所等（děng）多么规（guī）范、多（duō）么先进（jìn），绕开产权问（wèn）题。

如果合同未约定这些场所的产权，开发（fā）商有可能卖掉这（zhè）些场所，买主（zhǔ）不一（yī）定能让业主免费或者优惠使用（yòng），如果合同中约定了这些场所（suǒ）的所有权归业主（zhǔ）所有，则开发（fā）商不能出售这（zhè）些场所。

11．对各类（lèi）设施的约定

燃气、宽（kuān）带（dài）等，往往开发商（shāng）都只选择（zé）一（yī）家，导致用户（hù）无法（fǎ）选择，如果在合同中约定（dìng），要求开发（fā）商允许几家经营（yíng）商进（jìn）入小区，业主（zhǔ）就（jiù）有（yǒu）主动权（quán）了。

12．双方（fāng）协商解决的内（nèi）容必须多研究

凡是前面提到纠纷的内容（róng），后面写双（shuāng）方协商解决的，一般都是对开发商不（bú）利的，一定要明确（què）违（wéi）约责任，不能简单地标注协商解决（jué）。

合同（tóng）附件也要留意

商品房（fáng）买卖合（hé）同除主（zhǔ）合同外（wài），还包含四（sì）个附件（jiàn），即房屋平面（miàn）图、公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、装修设（shè）备（bèi）标准和合同补充协议。

（1）房屋平面图应标明每一个房间具（jù）体的尺寸以及墙体的宽度（dù），还应（yīng）标明阳台的大小、空调机（jī）位等具体的设（shè）备位置（zhì）。

如果上述内容（róng）不明确，则（zé）房屋平面图起不（bú）到准确（què）指（zhǐ）示的作用（yòng），对开发商来说（shuō）也没有明（míng）确的（de）约束（shù）。

（2）无论是房屋平面图，还是公（gōng）共部位与（yǔ）公用房屋（wū）分摊建筑（zhù）面积构成说明（míng）和装修（xiū）设备标准，都（dōu）应使用准确的数字（zì）和具体的（de）描述（shù）来表示其内容，而不应使用概（gài）念化的词语。

像“高级”“名牌”“精装修”这类词语不（bú）应（yīng）在附件中出现，而应（yīng）明确“高（gāo）级”具体标准是什么，“名牌”是什么（me）牌子，“精装修”达到什么（me）装（zhuāng）修效果。

（3）根（gēn）据民事法（fǎ）律“意思自（zì）治”原则，商品房买受人完全可以不受格式条（tiáo）款的限制，与开发商进行协（xié）商，行使（shǐ）合（hé）同的修（xiū）改和补（bǔ）充权，在主合同之（zhī）外，签定补充协议，以明确一些模糊概念，修正主（zhǔ）合同中的不合理条款。

13．房屋交付后（hòu），买受（shòu）人（rén）发现房屋实际情况与销售（shòu）广告不符，可以（yǐ）要求开发商承担违（wéi）约责（zé）任吗？

为了保护购房（fáng）者的权益，《最（zuì）高人民法院关于审理商品房买卖（mài）合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品（pǐn）房的销售广（guǎng）告和宣传资（zī）料为要约邀请，但是出卖人就（jiù）商（shāng）品房开发规划范围（wéi）内的（de）房屋及相（xiàng）关设施所作的说明和允（yǔn）诺具体确定，并对商（shāng）品（pǐn）房买卖合同的订立（lì）以及房屋（wū）价格的确（què）定（dìng）有重（chóng）大影响的，应（yīng）当视为要（yào）约。该说（shuō）明和允诺即使未载入商品（pǐn）房买（mǎi）卖合（hé）同，亦应当视为合同内容（róng），当事人违反的，应当承担（dān）违约责任（rèn）。”

由此（cǐ）可（kě）见，对于房地产广告中的有关房（fáng）屋及（jí）其相关设施的（de）说明（míng）及允诺，如（rú）果其对订立合（hé）同定价有重大影响，那（nà）么即使该说明和（hé）允（yǔn）诺未（wèi）载入（rù）房屋买卖合同（tóng），也属（shǔ）于合（hé）同（tóng）内容。若购房者发现（xiàn）说明或允诺的内容与实际不符时，可（kě）以要求（qiú）开发商承担违约责（zé）任。

14．哪（nǎ）些房地产不能转让？

根（gēn）据《城市房地产管（guǎn）理法》第三十八条（tiáo）规（guī）定（dìng），下列房地（dì）产，不（bú）得转让：

（1）以出让（ràng）方式取得土地使用（yòng）权的，不符合本法第（dì）三十九条规定的条（tiáo）件的；

（2）司（sī）法机关和行政机关依法裁定、决定查封或（huò）者以其他形式（shì）限制房（fáng）地产权利的；

（3）依法收回土地使用（yòng）权的（de）；

（4）共（gòng）有房地产，未（wèi）经其他（tā）共（gòng）有人（rén）书面同意（yì）的（de）；

（5）权属（shǔ）有争（zhēng）议的；

（6）未依法登记领取权属证书的；

（7）法（fǎ）律、行政法规规定禁止转让的其他（tā）情形。

15．仅有房产证，没（méi）有（yǒu）办（bàn）理不动产登（dēng）记（jì），能取（qǔ）得房屋（wū）所有权吗？

不（bú）动产以登记的方式进行公示，只有进行登记才发生物权的效力，买受人才能获得不动产的（de）所有权（quán），登记就是将新的所有（yǒu）人（rén）的名字登记在房产部门的登记簿（bù）上，不动产登记簿是物（wù）权归属和（hé）内（nèi）容（róng）的根据（jù）。而房产证是房产部（bù）门发（fā）给（gěi）权利（lì）人的一种（zhǒng）享（xiǎng）有权（quán）利（lì）的凭证，只起（qǐ）到证（zhèng）据的（de）作（zuò）用，当不动产登记簿（bù）记载的（de）权利人和（hé）房（fáng）产证记载的权利人不同（tóng）时，以不动产（chǎn）登记簿为准。即房（fáng）产（chǎn）证的（de）效力弱于不动（dòng）产登记簿的效力。一（yī）旦（dàn）出现（xiàn）房（fáng）屋产权纠纷，不动（dòng）产登记簿上所记载的人则拥有房屋（wū）的所有权（quán）。因此，在购（gòu）买房屋时，一定（dìng）要注意（yì）进（jìn）行不动产登记或者不动产（chǎn）登（dēng）记的变（biàn）更。

16．买来的住房面积缩水怎么办？

面积缩水是买房族经常遇到的问题，对于房屋“面（miàn）积缩水”的问题，应以房地产（chǎn）管理部门（mén）所做的测（cè）量面积为准。《最高人（rén）民（mín）法院关于审理（lǐ）商品房买卖（mài）合同纠纷案件适用法律若干问（wèn）题的解释（shì）》对面（miàn）积缩水问（wèn）题作出了明（míng）确的（de）规（guī）定：第（dì）一，误差率（lǜ）在3%以内的，当（dāng）事人不能请求解除合同，但是对（duì）于（yú）缩水部分的购房（fáng）款，开发商应当返还。第二，误差率超过（guò）3%，买房人可以选择请求解除合同，或者不解除（chú）合同，但是要（yào）求开发商承担其他责任。

17．开发商逾期交房怎么办？

开发商应该（gāi）按照约定的时（shí）间交付房屋，这是（shì）开发商的主（zhǔ）要义（yì）务（wù）。如果开（kāi）发商没有按期交房，买受（shòu）人可（kě）以根据不同（tóng）情况，采取不（bú）同的（de）方式（shì）来维护自己的（de）合（hé）法权益。第一，开（kāi）发（fā）商不能按期交房，经催告（gào）后在合（hé）理期（qī）限内仍（réng）没有履（lǚ）行（háng）的，买受（shòu）人（rén）可以（yǐ）解除合同（tóng）；第二（èr），逾期交付，经催（cuī）告后（hòu）在（zài）合理（lǐ）期限内仍没（méi）有履行的，买（mǎi）受人（rén）不解除合同（tóng），可以请求（qiú）开发商承担违约责任；第三，逾期交付，经催告（gào）后开发商（shāng）在（zài）合理期间内交付的，不能解除（chú）合同，但是（shì）可以请求开发商承担违约责任。需要注意的是，买受人享有的解除权必须在法定期间内行使，不行使的，解除权消灭。

18．房屋买卖合同签订后（hòu），因意外事故（gù）使房屋毁损、灭失的风（fēng）险由谁承担？

《最高（gāo）人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若（ruò）干问题（tí）的解释》第十一条就此问题的不同（tóng）情况分别作了规定：“对房屋的转移占（zhàn）有，视（shì）为房屋的交付使用（yòng），但当事人另有约定的除外。房屋毁损（sǔn）、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受（shòu）人承担；买受人（rén）接（jiē）到出卖人的书面交房通知，无（wú）正当（dāng）理由（yóu）拒绝接收（shōu）的，房（fáng）屋毁损、灭失的风（fēng）险自书面交房（fáng）通知确定的交付（fù）使用之（zhī）日起由（yóu）买受人承担，但法律另（lìng）有规定或者当事人另有约（yuē）定的除外（wài）。”

由此可见，一（yī）般情况下，房屋损坏的风险（xiǎn），在房屋交付之前由出卖（mài）人承担；在房屋交付给买受人之后，由买受人（rén）承担。此处所说的（de）交（jiāo）付（fù），是（shì）指房（fáng）屋的转移（yí）占有，就是（shì）把房屋由出卖人手（shǒu）中，交（jiāo）到买受人手中，由（yóu）买（mǎi）受人（rén）占有（yǒu）使用该房屋（wū）。

19．签订（dìng）商品房预售合同，应具备（bèi）哪些条（tiáo）件？

根据《城市房地产管理（lǐ）法》第四十五（wǔ）条规定,商（shāng）品房预售，应（yīng）当符合下列条件：

（1）已交付全部（bù）土地使用权出让（ràng）金，取得土地使用权证书；

（2）持有（yǒu）建设工程规（guī）划许可证；

（3）按提供预售（shòu）的商品房（fáng）计（jì）算，投（tóu）入开发建设的（de）资金达到工程（chéng）建设总投资的（de）百（bǎi）分之二十五以上，并已经（jīng）确定（dìng）施工进度（dù）和竣工（gōng）交（jiāo）付日期；

（4）向县级（jí）以上人民政府房产管理部门办理预售（shòu）登记，取得商品房预售许（xǔ）可证明。

商品房预售人应当按照国（guó）家有（yǒu）关规定将（jiāng）预售合（hé）同（tóng）报县（xiàn）级以上人民政府房产管（guǎn）理部门和土地管理部门登记备案（àn）。商品房（fáng）预（yù）售（shòu）所得款项（xiàng），必须（xū）用于有（yǒu）关（guān）的（de）工程建设。

20．出卖人未取得商品房预售许可证明，其（qí）与买受人签订的房屋预（yù）售（shòu）合同是（shì）否有（yǒu）效（xiào）？

《最（zuì）高人民法（fǎ）院关于审理（lǐ）商品（pǐn）房买卖合同（tóng）纠纷案（àn）件适用法律（lǜ）若干问题（tí）的（de）解释》第（dì）二条（tiáo）规定：“出卖（mài）人（rén）未取得商品（pǐn）房预售许可证明，与（yǔ）买受人（rén）订（dìng）立的（de）商品房预售（shòu）合同（tóng），应（yīng）当（dāng）认定无效，但是在起诉前取得商品（pǐn）房预（yù）售（shòu）许可证明的，可以认定有（yǒu）效。”

可见，要签订商品房预售合同，开发商必须（xū）取得商品房预售许可（kě）证（zhèng）明，否则，该合同无效。当（dāng）然（rán），也有例外情况。如（rú）果在买受（shòu）人向法院起（qǐ）诉之前，商品房预售人取得了商品房预售许可证明（míng），可认（rèn）定预售合同有（yǒu）效。

21．房屋买卖双（shuāng）方签订预售（shòu）合（hé）同后，没有进（jìn）行登记备案，一方当（dāng）事人可以请求确认合（hé）同无效吗？

《最（zuì）高人民（mín）法院关（guān）于审（shěn）理商品房买（mǎi）卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六（liù）条规定：“当事（shì）人以商品房预售（shòu）合同未按照（zhào）法律、行政法规规定办理登记备案手续为（wéi）由，请求确认合同无效（xiào）的（de），不予支持。当事人约定以办（bàn）理登记备案（àn）手续（xù）为商品（pǐn）房预售合同生（shēng）效条件的，从其约定，但当（dāng）事人一方（fāng）已经履行主要义务（wù），对方接受（shòu）的除外（wài）。”

由此可见，虽然法律要求签（qiān）订商品（pǐn）房（fáng）预售合同后，需进行登记（jì）备案，但是如果双（shuāng）方签订预售合同后没（méi）有办（bàn）理登记备案手续（xù），当（dāng）事人要求确认合同（tóng）无效（xiào）的，法院不予支持，是（shì）否（fǒu）办理（lǐ）登（dēng）记备（bèi）案手续（xù）不（bú）是预（yù）售合同生效的（de）条件。

22．房（fáng）屋出现质（zhì）量问题，任何时候都可以（yǐ）要求（qiú）出（chū）卖人修复吗？

《商（shāng）品房销售管理办（bàn）法》第三十三条规定：房地产（chǎn）开发企业应当对所售商（shāng）品房承担质量保修责任。当事（shì）人应当在（zài）合同中就保修（xiū）范围、保修期限、保修责任等（děng）内容作（zuò）出约定。保修期从（cóng）交付之日（rì）起计算（suàn）。商品住宅的保修期（qī）限不得低于（yú）建设工程（chéng）承（chéng）包单位向（xiàng）建设（shè）单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存（cún）续期少于《商品住宅实行（háng）质量保证书和住宅使用说（shuō）明书制度（dù）的规定》（以下简称（chēng）《规定》）中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定（dìng）》中确（què）定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限（xiàn）不得低（dī）于建设工程承包单位向建设单位出具（jù）的质量保修书约定保修期（qī）的存续期。在保（bǎo）修期（qī）限内发生的属于保修范围（wéi）的质量问题，房地（dì）产开发（fā）企业应当（dāng）履行保修（xiū）义务，并对造成的（de）损失承担赔偿责（zé）任。因不可抗力或（huò）者使用不当造（zào）成的损坏，房地产开发（fā）企（qǐ）业不承担责任。

此（cǐ）外，《建筑工程质量管理（lǐ）条例》第四十条规定，在正（zhèng）常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（1）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结（jié）构工程，为（wéi）设计（jì）文件规定的该工程的合理使用年限；（2）屋面防水工程、有防水要求的卫（wèi）生间（jiān）、房间和（hé）外墙面的防渗漏，为5年；（3）供热与供冷系统，为（wéi）2个采暖期、供冷期（qī）；（4）电气管线、给排水管道（dào）、设备安装和装修工程（chéng），为2年。其他项目的保修期（qī）限由发包方与承包方约定。

由此可见，关于房屋（wū）的保修期，是比较复杂（zá）的，当事（shì）人（rén）为了维护（hù）自己（jǐ）的权益，除了（le）依照法律规定，还可（kě）以在合同（tóng）中进行详细（xì）的约定，制定房屋（wū）的保修条款。所以，房屋出现（xiàn）质量问题，并（bìng）不（bú）是（shì）任何时（shí）候都（dōu）可（kě）以要求出卖（mài）人维修的，出卖（mài）人的（de）保修期（qī）是有一定（dìng）的期限的。

23．房屋买卖（mài）双方签订合同后，出卖（mài）人与（yǔ）第三（sān）人恶意（yì）串通，又签订合同（tóng）并交付使用，买受人可以请求确认第二（èr）个（gè）合同无效（xiào）吗？

《最（zuì）高人民法院关（guān）于审理商品（pǐn）房买卖（mài）合同（tóng）纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规（guī）定：“买受（shòu）人以出卖人与第三人（rén）恶意串（chuàn）通，另行订（dìng）立商品房买卖合同并将房屋交付（fù）使用，导致其（qí）无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第（dì）三人订立的（de）商品房买卖合同（tóng）无效（xiào）的，应予支持。”

因此，房屋买卖双方签（qiān）订合同后，出卖人又与他人（rén）签（qiān）订合同，并将房屋（wū）交付（fù）使用（yòng），买受人只要能（néng）够（gòu）证明出卖（mài）人（rén）与第三人（rén）是恶意串通，其可请求法（fǎ）院（yuàn）确认出卖人与第三人签（qiān）订的合同无效。实（shí）际生活中（zhōng），如（rú）果第三人明知买卖双（shuāng）方的合同，还（hái）与（yǔ）出卖人签约，其实就是恶意。

24．房屋（wū）交付使用（yòng）后（hòu），房产证迟迟（chí）办不下来，开发商（shāng）是否承担违约责任？

《最（zuì）高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适（shì）用法律若干问（wèn）题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的（de）原因，买受（shòu）人在下列期限届满未能取得房屋权（quán）属证书的，除当（dāng）事人有特殊（shū）约定外，出卖人应（yīng）当承担违约责任：（一）商品（pǐn）房买卖合同约定的办（bàn）理房（fáng）屋所有权登记的期限；（二）商品房（fáng）买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付（fù）使用之日起90日；（三）商（shāng）品房买卖（mài）合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同（tóng）没有（yǒu）约定违约（yuē）金或者（zhě）损失数额难以（yǐ）确定的，可以按照已付购（gòu）房（fáng）款总（zǒng）额，参照中国人民银行规定的（de）金（jīn）融机构计收逾（yú）期（qī）贷款（kuǎn）利（lì）息（xī）的标准计算。”上述（shù）条文规定了开发商逾期办理房产证应承（chéng）担的责任。

实际（jì）生活中，房（fáng）产（chǎn）证迟迟办不下来，有部分原因是（shì）因为开（kāi）发商出售手续不能及时办（bàn）理齐（qí）全（quán）。由于开发商的原因，导致购房者在一定的期（qī）间拿不到房产证的（de），购房者可以（yǐ）要求开（kāi）发商（shāng）承担违约责任。为了（le）更好地维护自（zì）身权（quán）益，购房（fáng）者在签（qiān）订购房合（hé）同时，最好约定办（bàn）理（lǐ）房产证的期（qī）限（xiàn），将（jiāng）时间约定（dìng）明（míng）确，以防开发商恶意拖延（yán）办证时间。

25．房（fáng）屋买卖时，该房屋所占范围的（de）土（tǔ）地使（shǐ）用权是（shì）否随（suí）之转移（yí）？

《城市房（fáng）地产管理法》第三十二条规定：“房地产（chǎn）转让（ràng）、抵押时，房屋的所有权和（hé）该房屋占（zhàn）用（yòng）范围内的土地（dì）使用权（quán）同时转让、抵（dǐ）押。”根据（jù）上（shàng）述（shù）法（fǎ）条规定，房屋买卖时，该（gāi）房屋所（suǒ）占范（fàn）围的土（tǔ）地使（shǐ）用权也随之转移，这就是所谓的“地随（suí）房走（zǒu）”。房屋买（mǎi）卖双方签（qiān）订购（gòu）房合同后，买卖双方应到房屋（wū）所在地的（de）县（xiàn）级以上地方人民政府（fǔ）的房产管（guǎn）理部门（mén）办理房（fáng）屋产（chǎn）权转移登记手续（xù），之后房屋买卖双方（fāng）凭借变更后的房屋所有权证书和相关证件，到同级人民政府的土（tǔ）地管理部门申请办理土地使用权（quán）变更登记，土地管理部门核实后，由同（tóng）级人民政府更换土地使用权证书。至（zhì）此，土地使用（yòng）权随着房屋买卖发生变（biàn）更。

26．房屋买卖双（shuāng）方已办完（wán）过户手续，双方还能解除合同吗？

《合同法》第（dì）九（jiǔ）十三条规定：“当事人（rén）协商（shāng）一致，可以解除合同。当事人可以约定（dìng）一方解除合同（tóng）的（de）条件（jiàn）。解除合同的条（tiáo）件成就时，解除权（quán）人有权解除合（hé）同。”

由（yóu）此可见，只要当（dāng）事人双方协商（shāng）一致，或者合同约定的（de）解除合同的条件（jiàn）成就，是可以解（jiě）除合（hé）同的，即使房屋已经过户。

27．房屋买卖合（hé）同签订（dìng）后（hòu），一方（fāng）以未办理（lǐ）房屋产权变更登记（jì）为由主张合同无效，能否成立？

《物权（quán）法》第十（shí）五条（tiáo）规定：“当事人之间订（dìng）立有关设立、变更、转让（ràng）和消灭不动产物权的合同，除（chú）法律另有规（guī）定或者合（hé）同另（lìng）有约（yuē）定外，自合（hé）同成（chéng）立时生（shēng）效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”

由此（cǐ）可见，对房屋买（mǎi）卖双方当事人来说，双方只（zhī）要签订了合（hé）同（tóng），是否到登记（jì）机（jī）关办理登（dēng）记，不影响合同（tóng）效（xiào）力。除非当事人在合同中（zhōng）约定（dìng）合同生效的时间或其他条（tiáo）款（kuǎn），否则，自合同成立（lì）时生（shēng）效。所以，不能因未办理变（biàn）更登记，主张（zhāng）合同无效。

28．房屋买卖（mài）中，买受人迟（chí）延交付购房款，出卖人可否（fǒu）要求解除合同？

《最高人民法院关于审理商（shāng）品（pǐn）房买（mǎi）卖合同（tóng）纠（jiū）纷案（àn）件适用法（fǎ）律若（ruò）干问题（tí）的解释》第十（shí）五条规定：“根据《合同法》第九十四条（tiáo）的规定（dìng），出卖人迟延交付房屋或者买受（shòu）人迟延支付购房款，经（jīng）催告后在三个月的合理期限（xiàn）内仍未履行（háng），当事人一方请求（qiú）解（jiě）除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者（zhě）当事人（rén）没（méi）有约定，经（jīng）对（duì）方当事人催告后，解除权行（háng）使的合理（lǐ）期限为三（sān）个（gè）月（yuè）。对方（fāng）当事人没有催（cuī）告的，解除权应当在解除权发（fā）生（shēng）之日（rì）起一年内（nèi）行使；逾期（qī）不行使（shǐ）的，解除权消（xiāo）灭。”

由此可见，房屋的买受人（rén）迟延交付房款（kuǎn）的，出（chū）卖人可（kě）先予催（cuī）告，要求其履（lǚ）行合同，支付（fù）购房款（kuǎn），如果买受人在催告后3个（gè）月的合理期（qī）限内（nèi）仍（réng）不支付，出卖人可以请求解除合（hé）同。此外，解（jiě）除（chú）权有一定的行使期限。

29．租赁房屋被卖，租房人（rén）有（yǒu）权（quán）继续居住吗（ma）？

《合同（tóng）法》第二百二十（shí）九条（tiáo）规定：“租赁物在租赁期间（jiān）发生所有权变动的，不（bú）影响租赁合同的效力。”《最高人民法院（yuàn）关于贯彻执行〈中（zhōng）华（huá）人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一（yī）百一十九条规定（dìng）：“私有房屋在租（zū）赁期内，因买卖、赠与或者继承（chéng）发生（shēng）房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和（hé）新房主继（jì）续有效。”由此可见，租（zū）赁房屋被卖，租房人有权继续居住。

案例君补充：《民法典》第七百二（èr）十五条：租赁物（wù）在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动（dòng）的，不（bú）影响租赁（lìn）合同的效力。

30．什么（me）是房屋承租人（rén）的优（yōu）先购买权？

房屋（wū）承（chéng）租人的优先购买（mǎi）权是指出（chū）租（zū）人出卖租赁房（fáng）屋的，应当（dāng）在（zài）出卖之前的合（hé）理期限内通（tōng）知承租（zū）人，承租人享有以同等条件优先（xiān）购买（mǎi）的（de）权利。《合同法》第二百三（sān）十条规定，出租人出卖租赁房屋（wū）时，应（yīng）当在（zài）出卖（mài）之（zhī）前的合（hé）理期（qī）限内通知承（chéng）租人（rén），承（chéng）租人享有以同等条件优先购买的权（quán）利。《最高人民法院关于审理（lǐ）城镇房屋租赁合同纠纷案（àn）件具体应用法律若（ruò）干问题的解释》第（dì）二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内（nèi）通知承租（zū）人（rén）或者存在其他侵害（hài）承租人优先购买权（quán）情形，承租人请求出租人承担赔偿责（zé）任的，人民法院应予（yǔ）支持。但（dàn）请（qǐng）求确（què）认出租（zū）人与第三人签订的（de）房屋买卖合同无效的（de），人民法（fǎ）院不（bú）予支持”。据此，出租人侵（qīn）害承租人优先购买权的，出租人与第（dì）三人签（qiān）订的房屋买卖合同（tóng）不因此无效（xiào），承租人只能（néng）请求出（chū）租人承担赔偿责任。

房屋承租人优先购买必须符（fú）合以（yǐ）下条（tiáo）件（jiàn）：

(1)仅限于（yú）房屋租赁场合（hé）;

(2)出租人出卖出租（zū）房屋,应当（dāng）在（zài）出卖之前的（de）合理期限内（nèi）通知承租人。

(3)出租人侵害（hài）承租人优先权的,承租人（rén）可主（zhǔ）张赔偿（cháng）损失;

(4)在转租（zū）的场合,次承租人与承租人（rén）都有优先购买权,二者（zhě）发生冲突（tū）的,前者优（yōu）先于后（hòu）者.

案例君补充：《民法（fǎ）典》第七百二（èr）十六（liù）条：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前（qián）的合理期限内通知承租（zū）人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但（dàn）是房屋按份（fèn）共（gòng）有人行使优先购买权（quán）或者出（chū）租人将房屋出卖（mài）给近亲属的除外。